全球的另类房地产投资趋势




传统来说,房地产投资大致上是两大类型,以收取租金的现金流型态的投资物业,如写字楼,商铺等,另外就是以销售为目标的开发型项目,如土地开发,住宅发展等。

随著近年科技的迅速发展,衍生对都市生活型态的巨大变化。亦促使房地产作为一个实体空间的功能开始变得多元化,告别以往比较单调的用途,从而也影响了房地产作为投资工具的收益界限。近年,机构投资者以及开发商都活跃於考虑核心传统房地产以外的投资,这些称之为房地产界别里面的“另类房地产投资”。一般对於小型的私人投资者和开发商来说,核心传统的房地产投资一般难以与巨头们争夺资源。故此,另类房地产投资开闢了新的投资机会,吸引了不少精品型的投资机构积极参与,而当大型的机构投资者也开始进入另类房地产投资的领域时,早著先机的精品型投资者便可从中得益。

另类房地产并没有清晰权威的定义,一般指写字楼,零售,商场,工业地产以外的非主流房地产。比如,恒常吸引投资者的酒店物业,新兴的学生公寓,共享居住空间,长租公寓物业等。具体来说,可参考大致上四种类别:教育类:如国际学校校舍,学生公寓和幼稚园;健康产业类:长者护理中心,医疗中心,私立医院,养老院,甚至坟场骨灰阁之类的「阴宅」等;服务类:酒店,共享写字楼,共享居住空间,自存仓储和停车场;科技相关类:数据中心,室内耕作场所,用作摆放通讯科技设备的天台,甚至新兴的沉浸式娱乐体验场所等。

近年,另类房地产兴起的原因不一而足,如人口老化的趋势促进对长者屋,以及其他医疗产业衍生的地产需求。至於,科技迅速发展也对传统的房地产行业带来颠覆性的影响,比如办公楼受到共享工作空间的衝击,零售地产在网购日常化的情况下也亟需转型,近年可见不少快闪店(pop-up shop),以及聚焦文化创意即时体验来带动餐饮零售消费的地产空间,如台北的松山文创园区,北京的798艺术区,这些都是试图活化不再具备投资价值的地产之良好例子。另外,平台式的日租公寓也对传统的酒店带来了竞争。资讯科技也催生了数据储备中心的猛烈增长,甚至电竞娱乐等也带来了新式的沉浸式体验房地产。另外,人口增长和城市的迅速高密度化,令年轻人置业困难,在世界各地的发达城市也同样出现。年轻一代对是否拥有房产自住的观念也慢慢改变,不少人都不介意以长期租房的模式去生活,这样带动了长租公寓,学生公寓以及自存仓储的需求。

笔者相信,随著核心传统的优质房地产越发短缺,市场上的热钱会去寻找新兴的投资领域,而另类房地产投资,绝对是未来数年不可忽视的投资类别,定必为投资者带来理想而稳定的回报。而各国不同文化其实也会对另类房地产有不同的影响,如电竞在东南亚年轻人口大国如印尼有著不错的发展,欧洲人注重饮食态度也衍生了室内耕作场所的兴起,房价长居全球叁甲如香港,共享居住空间的需求是殷切的。而投资者也不妨多瞭解科技创新,社会变化等对房地产之於人们,尤其是年轻一辈的影响,从而捕捉具备投资潜力的另类房地产。